一、出台的背景

2016年初，按照中央经济工作会议关于化解房地产库存要求，我省出台了《江西省人民政府关于做好化解房地产库存的通知》（赣府字〔2016〕17号），规定市、县商品房预售资金监管比例不得高于销售总额的6%。

一方面，近年来，国家转变房地产调控工作思路，大力推进房地产市场平稳健康发展长效机制，落实城市主体责任，实行一城一策、因城施策。过去关于监管资金比例全省一刀切的做法，不适应当前的调控要求。另一方面，随着去库存工作结束，原规定的预售资金监管比例6%，难以有效覆盖项目后续工程资金需要，不能有效防范房地产开发项目因资金链断裂导致的烂尾风险。

为坚决贯彻党中央、国务院决策部署，打赢防范化解重大风险攻坚战，我厅在征求各设区市房地产和金融监管主管部门、房地产开发企业、房地产业协会的基础上，会同省金融监管局联合制定下发了《关于进一步加强商品房预售资金监管工作的通知》（以下简称《通知》）。

二、起草的依据

（一）有关法律法规

1.《中华人民共和国城市房地产管理法》

2.《城市房地产开发经营管理条例》

（二）部门规章和规范性文件

《城市商品房预售管理办法》（住建部令第131号）

《关于进一步规范和加强房屋网签备案工作的指导意见》（建房〔2018〕128号）

三、《通知》的主要内容和特点

《通知》的主要内容：

一是明确监管范围。全省市、县城市经批准预售的商品房建设项目预售资金应列入监管范围。商品房预售资金，包括购房人按照合同约定支付的全部房价款（含定金、首付款、分期付款、一次性付款和银行按揭贷款、住房公积金贷款、商品住宅全装修款等）。监管资金分为重点和非重点两部分。二是设立监管账户。明确市、县住房城乡建设（房管）部门为商品房预售资金监督管理部门，并根据当地实际确定监管账户的设立模式。房地产开发企业在申请商品房预售许可前，要确定监管银行，以楼栋为基本单位开设预售资金监管专用账户。三是明确监管期限。商品房预售资金监管期限，自取得《商品房预售许可证》开始，至预售项目楼栋完成房屋初始登记并达到购房人可单方办理房屋转移登记条件为止。四是明确监管额度。重点监管资金额度不得低于预售项目楼栋完成房屋初始登记并达到购房人可单方办理房屋转移登记条件所需资金，具体标准由各市县按实际测算标准确定。金融担保机构出具的项目保函可冲抵商品房预售监管资金。五是规范资金缴存。预售资金应全部直接存入预售资金监管专用账户。六是建立信息系统。市、县监管部门要建立预售资金监管信息系统，与监管银行、房地产开发企业以及商品房网签系统对接。七是规范资金拨付。监管账户内预售资金超过重点监管额度后，由房地产开发企业申请，监管银行根据监管协议拨付非重点监管资金。重点监管资金经监管部门同意，按工程项目建设进度拨付。各地应科学合理确定重点监管资金拨付节点。八是规范资金管理。各地监管银行应当按照监管规定履行监管协议，对进入专用账户的预售资金收支情况进行日常管理，定期向当地监管部门报送专用账户收支情况。九是明确相关责任。对房地产开发企业、监管银行、监管部门等提出了要求。十是制定监管办法。要求各地尽快制定完善当地预售资金监管的相关规定，优化服务流程、压缩办理时限、规范申请材料、提升服务水平、方便企业办事。

《通知》的特点：

一是落实一城一策、因城施策要求。《通知》规定，各城市可结合实际，明确预售资金监管模式、重点资金监管额度和拨付节点等内容。

二是减轻企业负担。《通知》明确了重点监管资金和非重点监管资金，避免了部分地方笼统地将所有预售监管资金列入重点监管的现象；同时明确金融担保机构出具的项目保函可冲抵商品房预售监管资金，切实减轻企业资金压力。

三是保障资金用于后续工程建设。《通知》要求商品房预售资金监管额度不得低于预售项目楼栋完成房屋初始登记并达到购房人可单方办理转移登记条件所需资金；要求监管银行严格履行监管协议，加强日常管理，定期向监管部门报送收支情况。

四是明确相关责任。《通知》进一步明确了房地产开发企业、监管部门和监管银行等工作人员在预售资金监管过程中存在违法违规行为的，要承担相应的法律责任，从制度上防范预售资金缴存、审批和划拨中的违法违规行为。